29.01.2018

Частный риэлтор в Темрюке Роман Потапенко оставляйте отзывы

Когда-то я был директором крупнейшего, для города с населением около 500 000 чел., агентства недвижимости. 17 лет я придерживался теории «Лучше зарабатывать 1% дохода от усилий 100 других людей, чем 100% дохода от личного усилия». Этот принцип бизнеса работал и меня все устраивало. Но время шло…

Частных риэлторов, как бы сказать помягче, презирал ))). А на самом деле, откровенно говоря, конкурентов боялся. Не всех конечно, но профессиональный частный риэлтор создает огромную конкуренцию неповоротливому, большому агентству недвижимости.

Частный риэлтор, как и частный детектив, не может появиться на пустом месте. Нужно время. Поработать в системе, приобрести опыт, обзавестись нужными знакомствами. Кстати, в любом агентстве недвижимости только 5% коллектива можно назвать специалистами и только единицы являются профессионалами. Получается из коллектива в 100 чел. только 5 достойны внимания и из них только 1 профи. Это подтверждает и наверняка вам известный закон Парето 20/80 «20% коллектива дают 80% сделок, а остальные 80% — только 20%», но в риэлторском бизнесе правило работает как 5/95.
Это я пишу не для красного словца. За свою треть жизни я выучил тысячи риэлторов. Как-то подсчитывал, реально не одну тысячу ))) Проводил каждый день телефонное собеседование и с особо интересными кандидатами встречался лично. Из них формировал группу для обучения. Обучал и с удивлением заметил, что через год, из тех, кого обучил профессии продавца недвижимости, оставались единицы.

Вот из этих единиц и формировался коллектив. Много хороших специалистов оперившись, улетали на вольные хлеба. Я с большой тоской, провожал их взглядом. Дальше все контакты с ними рвались. Они становились частниками, а значит конкурентами, не только моему агентству, но и всей системе бизнеса.

Обращаясь за помощью в агентство, будущий клиент полагает, что с ним будет работать профессиональный коллектив. На самом деле 95% работы выполнять будет конкретный человек. Кому директор поручит заниматься этой заявкой? Самому лучшему своему риэлтору? Не всегда так.

Заявки распределяются по разному:

- Среди тех, кто в данный момент находился в офисе
- Риэлтору, проживающему в районе расположения объекта
- По очереди
- Любимчикам
- Тому, у кого давно не было сделок
- Тому, кому надо

Из моей практики очень редко клиент приходит в офис и просит помочь ему продать свою недвижимость. Не к конкретному человеку, а к коллективу организации. Мол, вы тут сами разберитесь, кто будет заниматься моей проблемой, мне все равно. Клиенту не все равно! Повсеместно, клиент приходит к конкретному риэлтору. Которого ему порекомендовали знакомые или он его выбрал самостоятельно.

Когда то я полагал, что достаточно расположить офис в центре города и клиенты потекут ручьем. А если поставить офисы во всех районах города, на красной линии, то клиентов будет …ну просто МОРЕ . Моря не было (((. Заключать эксклюзивные договора с клиентом риэлторы приводили за руку в офис, а основной объем подписания происходит не в офисе, а на кухне клиента, за чашкой кофе.

Один раз, за 17 лет я встретил клиента, который позвонил в офис с просьбой, чтоб его вопросом занялся конкретный риэлтор. Будучи с ним незнаком. Оказалось, что он провел предварительный анализ рынка недвижимости. Вначале изучил все агентства в городе. Выбрав, по его системе лучшую фирму. Он принялся изучать коллектив. И вычислив самого самого, ему и доверил свой вопрос. Один из критериев выбора, которым он со мной поделился, это было количество объектов, которых ведет риэлтор. И я вам скажу, что он не ошибся.

Вот и получается, что продает объект агентство недвижимости, а на самом деле продает конкретный человек. Риэлтор этого агентства, у которого есть ФИО. И вот если такой риэлтор решает уходить из фирмы и работать на себя. То есть стать частным риэлтором. Представляете, какую конкуренцию он создает фирме?!

Так кого выбрать, частника или в агентство недвижимости.

Стоимость риэлтерских услуг частного агента или, как его еще называют, маклера - ниже, чем у агентства. Вы спросите себя почему?

А вот поэтому:

- частный риэлтор может себе это позволить (кстати, советуясь только с самим собой).
- ему нецелесообразно арендовать офис в самом центре города
- отсутствует необходимость содержать на окладе: администратора, юриста, бухгалтера, охранника, водителя, уборщицу, секретаря, курьера … практичнее и выгоднее привлекать специалистов по мере возникновения необходимости.

Кстати, юрист на ставке чаще приносит больше вреда фирме, чем пользы. Столкнулся и не раз, с этим на личном опыте. Находясь в офисе и будучи незагруженным, юрист, чтоб показать свою полезность искусственно втягивал фирму в судебные споры.

На этапе становления, у частного риэлтора возникает необходимость просить за свои услуги столько же, сколько и в именитом АН, а иногда и больше. Хороший специалист нарасхват. А объять необъятное, …как известно, трудно. Вот и приходится, повышая стоимость своих услуг, сосредоточиваться только на платежеспособных клиентах и интересных задачах.

Если частный риэлтор просит за свои услуги сущие копейки, то здесь нужно насторожиться, чтобы не попасть в руки настоящих «черных» риэлторов или некомпетентных новичков.

Есть мнение, что частный риэлтор не несет никакой ответственности. Это не так. Зарегистрировавшись, как индивидуальный предприниматель и, указав в перечне видов деятельности – риэлтерская, частник несет такую же ответственность, как и фирма. Между прочим, многие агентства недвижимости состоят, по сути, из союза предпринимателей ИП. Пытаясь снизить тем самым свое налоговое бремя. Снимая престижный офис на главном проспекте города, позиционируя себя как фирма. А по документам, тот же ИП. Так что перед законом и государством мы частники и агентства недвижимости равны.

Есть еще один факт, о котором мало говорят. Согласно ст. 24 ГК РФ, гражданин – то есть частный предприниматель, отвечает по своим обязательствам ВСЕМ принадлежащим ему имуществом, а вот риэлтерское предприятие с ограниченной ответственностью ООО. Действительно ограничено ))). Их ответственность лишь в размере уставного капитала, который максимально мал, ну насколько это возможно. И часто составляет не больше 10 000 руб. А сколько стоит 1 ком.квартира? В Темрюке, городе Краснодарского края средняя стоимость 1 200 000 – 1 500 000 руб. ощущаете разницу 10 000 руб. и 1 500 000 полтора миллиона.

Вы никогда не задумывались, почему АН постоянно набирают новых сотрудников? И это связано вовсе не из за амбиций мирового масштаба. Проблема в том, что в агентствах недвижимости, во всех агентствах существует страшная тайна. Это громадная текучка кадров. Кстати многие из этого потока пополняют ряды частных риэлторов ))). Так вот, кто же в агентстве будет занимается продажей вашей квартиры? Стажер, новичок, не оформленный сотрудник? ))) Или все же профессионал высшей категории?

Частному риэлтору, который живет и работает в своем городе, некуда спрятаться. Он не может работать плохо, потому что на кону его личная репутация. Основной объем работы строится на личных рекомендациях. А если они будут плохие, то и работы не будет (((

Есть мнение, что 1 чел. не в силах предоставить весь комплекс риэлтерских услуг АН. Давайте посмотрим, что же это за комплекс такой.

Оценка объекта

Оценкой занимается конкретный специалист, то есть 1 чел. исходя из своего опыта, знаний и конъюнктуры рынка недвижимости конкретного р-на. Знать какие объекты в этом районе продаются сейчас. Какие были проданы недавно, что снято с продажи, и по какой причине. Не профессиональный, аккредитованный банком оценщик недвижимости, а ОДИН человек, ваш непосредственный риэлтор.

Рекламная компания

Сопроводительный текст к объекту недвижимости пишет риэлтор, который ведет данный объект. В силу своих способностей и креативного видения мира. Список интернет ресурсов, СМИ, баз данных, досок объявлений одинаков как для АН, так и для частных риэлторов. Фотографии и видео ролик делает тот же человек, что и пишет рекламный текст. Собственный сайт АН не гарантия повышения просмотров конкретного объекта. Все нормальные частные риэлторы уже давно обзавелись собственными специализированными сайтам. А раскрученность сайта напрямую зависит от усилий владельца сайта приложенных для его раскрутки. И не всегда сайт агентства более посещаем, чем сайт частника. Группы в социальных сетях, канал на Ютубе - это все усилия конкретного человека. АН имеет свой лимит на оплату рекламной компании и не всегда рекламные мощности фирмы больше чем участников. Львиная часть расходов идет на раскрутку имени агентства. Частному риэлтору не нужно содержать штат на окладе. Он, а не менеджер по рекламе, принимает решение сколько нужно вложить в рекламу конкретного объекта.

Переговоры.

В переговорах о предстоящей сделке. Участвуют ограниченный круг лиц. Это покупатель, продавец, риэлтор. Все! Остальные специалисты привлекаются по необходимости. Опытный переговорщик формируется в процессе ведения большого количества переговорных процессов. Личные качества, харизма, опыт, знания – вот что необходимо для удачных переговоров. А не штатный психолог. Частный риэлтор имеет больше степеней свободы, легче идет на компромисс быстрее находит выход из сложных ситуаций.

Подготовка сделки

Процесс бора пакета документов и согласований един как для АН, так и для частника. Проверка юридической чистоты выполняется юристами, то есть анализ собранных документов и справок. И если это независимый юрист, а не штатный АН то и результат будет менее заангажирован.

Осуществление или закрытие сделки.

Банки, нотариусы, БТИ, работают одинаково, что с АН, что с Частным риэлтором. Разницы здесь тоже нет. А вот заложить скрытую комиссию в разнице цен, заявленную в риэлтерском договоре и реальную, частник не может. Почему? Репутация дороже. Нравится объект? Хотите внести задаток? Покупатель и продавец присутствуют вместе заключения предварительного договора. Все цифры видны двум сторонам, ничего не скроешь. В АН практикуют, не все, но бывает значительно часто. Покупатель вносит задаток или аванс в офисе без присутствия собственика.

Для решения вопроса с недвижимостью у вас будет только три варианта

1. Заниматься самостоятельно.
2. Обратится в агентство недвижимости
3. Нанять частного риэлтора (сталкера*)

Выбор за вами.





Продолжение следует.

С Ув. Роман Потапенко (сталкер) тел. 8 918 669 20 42

*сталкер - производное от устаревшего значения слова "риэлтор"